Как снять жильё во Вьетнаме долгосрочно

Сначала о деньгах

Сейчас в базе 2 180 живых объявлений о долгосрочной аренде из 46 источников. Медиана месячной ставки — $462, половина рынка укладывается в $274–1 079. За последние сутки — +628 объектов. Данные на 16 августа 2026, выборка — 2 180 активных объявлений.

Цена в объявлении — стартовая, и торгуют её сроком: год вместо полугода и оплата за пару месяцев вперёд двигают ставку сильнее, чем разговоры. Между четвертью самых дешёвых и четвертью самых дорогих предложений разница примерно втрое, так что «дорого» и «дёшево» имеет смысл сверять с медианой, а не с ощущением.

Что здесь называют долгосрочной арендой

Отдельного «долгосрочного» договора во Вьетнаме не существует: и месяц, и три года — это один и тот же договор найма жилья по Закону о жилье 2023 года. Но три срока меняют для вас довольно много.

• Полгода — с этого срока вам обычно называют местную цену вместо туристической и просят депозит за месяц, а не предоплату за весь срок.
• Год — двенадцать месяцев в договоре — это право на бытовой тариф электричества. Не любезность хозяина, а норма Циркуляра 60/2025/TT-BCT; на одиннадцати месяцах она не работает.^S6
• Ваш легальный срок пребывания — штраф за незадекларированного жильца платит хозяин, поэтому длинный договор при короткой визе он почти всегда обсуждает отдельно.^S5

Как это происходит по шагам

1. Нашли объявление, списались с хозяином или посредником.
2. Сходили и посмотрели. Смотреть до любых денег — единственная защита от самой массовой схемы: «внесите, чтобы придержать».
3. Поторговались: срок и число месяцев вперёд — ваши главные аргументы.
4. Отдали депозит (đặt cọc), обычно за месяц — под расписку или пунктом договора.
5. Подписали договор на бумаге. К нотариусу идти не нужно.
6. Хозяин задекларировал ваше проживание в полиции — это его обязанность, не ваша.
7. В день заезда переписали счётчики и сфотографировали квартиру.

Договор: бумага без нотариуса

Договор нужен письменный, и закон прямо перечисляет, что в нём должно стоять: имена и адреса сторон, описание жилья и участка, цена и порядок расчётов, срок, права и обязанности сторон, подписи и дата (Закон о жилье 2023, ст. 163). Всё остальное — ваша договорённость.^S1

Заверять договор у нотариуса не требуется: статья 164 часть 2 выводит наём из-под этого требования, и к нотариусу идут, только если обе стороны сами захотели.^S1S2

Вьетнамского текста закон тоже не требует, но он вам понадобится: для декларации проживания, для договора с энергокомпанией и для любого спора. Проще сразу сделать договор двуязычным и написать, какой текст главный.

Депозит: один месяц и одно правило

Просят обычно месяц. По закону это đặt cọc — задаток по статье 328 Гражданского кодекса, и правило у него несимметричное: если передумали вы, деньги остаются у хозяина; если передумал хозяин, он возвращает депозит и платит сверху столько же. Это работает по умолчанию, пока в договоре не написано иное.^S3

Из этого следует простая вещь: депозит, отданный наличными «на честном слове», не защищён ничем — доказывать будет нечего. Нужен либо пункт в договоре, либо расписка. Подробнее про удержания и возврат — в гайде о депозите и договоре.

Электричество: где хозяин уже не имеет права

Фиксированная ставка «4 500 донгов за киловатт» в договоре выглядит как местный обычай, но с декабря 2025 года это нарушение. Циркуляр 60/2025/TT-BCT говорит прямо: взять с жильца за электричество больше, чем стоит счёт энергокомпании, нельзя.^S6

• Договор на год и оформленная регистрация — вы можете заключить договор с энергокомпанией напрямую или платить по бытовым ступеням тарифа: каждые четыре жильца считаются одним домохозяйством.^S6
• Договор короче года или в квартире не заявлены жильцы — весь объём считают по второй ступени бытового тарифа.^S6
• Хозяин берёт больше счёта — с 25 мая 2026 года это штраф 20–30 млн донгов и возврат разницы. Жалоба идёт в народный комитет квартала (UBND phường/xã) и в энергокомпанию.^S7

Что с этим делать на практике: попросить показать счётчик и последний счёт энергокомпании и записать в договор расчёт по счётчику. Спорить о цифре в четыре с половиной тысячи проще до подписания, чем после.

Кто идёт в полицию — вы или хозяин

Хозяин. Декларацию временного проживания иностранца подаёт владелец жилья, и на это у него двенадцать часов с момента заселения (в отдалённых районах — сутки). Делается это онлайн, через сайт управления по вопросам иммиграции провинции: статья 33 Закона о въезде и проживании иностранцев 2014 года и Циркуляр 53/2016/TT-BCA.^S4

Иногда хозяин предлагает «не оформлять, зато дешевле». Отказаться стоит не из законопослушности, а из корысти: без регистрации по адресу вы упрётесь в продление визы, в карту временного проживания и в тот самый прямой договор с энергокомпанией. Штрафы при этом платит он, а неудобство достаётся вам.^S4S6

Что хозяин обязан иметь, чтобы сдать жильё иностранцу

Просьба показать документы часто кажется невежливой. На самом деле это проверка того, законна ли сама сделка: статьи 171–173 Закона о жилье 2023 разрешают сдавать иностранцу только жильё, у которого есть свидетельство о собственности (sổ hồng / sổ đỏ), которое является отдельным домом или изолированной квартирой, обеспечено электричеством, водой и санитарией и не находится в споре.^S8

Если подписывает не собственник, а «управляющий» или родственник, нужна нотариальная доверенность. Без неё вы договариваетесь с человеком, который не имеет права распоряжаться этой квартирой.

Комиссия и налоги: почему торгуются за форму договора

Комиссия посредника — от половины до целой месячной ставки, на длинных договорах до двух месяцев. Платит её обычно хозяин, и если ту же комиссию просят с вас, вы оплачиваете работу, за которую уже заплатили с другой стороны. Спросить «кто платит комиссию» лучше в первом разговоре, а не в день подписания.^S9

Второе, что объясняет странные просьбы про «оплату наличными» и «договор на другое имя», — налоги. С 2026 года хозяин не платит ни НДС, ни подоходный, пока выручка от аренды не превысила 500 млн донгов в год; выше порога — 5% НДС со всей выручки и 5% подоходного с превышения. Регистрировать предприятие ему при этом не обязательно.^S10

Что проверить до того, как отдали деньги

1. Свидетельство о собственности и удостоверение хозяина — имя одно и то же.
2. Если подписывает не собственник — нотариальная доверенность.
3. Договор на бумаге, со всем, что перечисляет статья 163.
4. Депозит: сумма и условия возврата написаны, а не проговорены.
5. Электричество — по счётчику и не выше счёта энергокомпании.
6. Пункт про декларацию проживания: обязанность хозяина и срок.
7. Фотографии квартиры и показания счётчиков в день заезда.
8. Как и в какой валюте платите, что будет за просрочку и как расходитесь досрочно.

Куда дальше

• Вьетнам
• Дананг
• Далат
• Вунгтау
• Хошимин
• Депозит и договор
• Аренда без агента
• Каталог с фильтрами
• Методика

Текст вычитан 14 августа 2026. Цифры на странице — из ежедневного среза базы; ссылки на законы и ведомственные документы стоят под каждым фактом.