Депозит и договор аренды во Вьетнаме

Сколько обычно просят

Медиана месячной ставки в базе — $462; столько же обычно стоит депозит. Половина рынка укладывается в $274–1 079, выборка — 2 180 активных объявлений на 16 августа 2026.

Норма — один месяц. Два просят за меблированные квартиры в новых комплексах и за дома целиком; предоплата за несколько месяцев вперёд — это торг, а не обязанность. Верхнего предела у депозита в законе нет вообще: сколько договорились, столько и есть.^S3

Почему это не «залог» и почему это важно

То, что мы называем депозитом, по вьетнамскому праву — đặt cọc, задаток по статье 328 Гражданского кодекса: деньги, которые обеспечивают заключение или исполнение договора. Часть вторая этой статьи и создаёт ту самую асимметрию.^S3

На практике это значит вот что: если хозяин взял у вас деньги, а потом сдал квартиру тому, кто предложил больше, вы требуете двойную сумму, а не уговариваете вернуть своё. В договоре можно записать иначе — но пока не записано, работает это правило.^S3

Что можно удержать при выезде, а что нельзя

Законно удерживают только то, что записано в договоре и подтверждено фактом: неоплаченные счета за электричество, воду, интернет и обслуживание дома; поломки сверх обычного износа; неоплаченные дни проживания; досрочный выезд, если договор прямо предусматривает потерю депозита.

А вот это не основания, что бы вам ни говорили: «сезон закончился», «нашёл жильца дороже», «за уборку» — если пункта про уборку в договоре нет, «за износ мебели» — если мебелью пользовались нормально. Спор в этот момент почти всегда упирается в то, что стороны по-разному помнят состояние квартиры при заезде.

Договор: что обязано быть и что стоит дописать

Обязательный минимум задан статьёй 163 Закона о жилье 2023: имена и адреса сторон, описание жилья и участка, цена и порядок расчётов, срок, права и обязанности сторон, подписи и дата. Договор письменный; нотариус не нужен — статья 164 часть 2 выводит наём из-под этого требования, а правило «дольше шести месяцев — к нотариусу» осталось в законе 2005 года.^S1S2

Язык закон не предписывает, но вьетнамский экземпляр понадобится для декларации проживания, договора с энергокомпанией и любого спора. Двуязычный договор с оговоркой, какой текст главный, снимает вопрос сразу.

• Счётчики — показания на день заезда и то, как считаются коммунальные платежи.
• Ремонт — кто чинит кондиционер и сантехнику и в какой срок — иначе чинить будете вы.
• Регистрация — декларация проживания как обязанность хозяина: двенадцать часов по статье 33 Закона 2014 года и Циркуляру 53/2016/TT-BCA.^S4
• Возврат депозита — срок: «в течение N дней после выезда и оплаты последних счетов».
• Расторжение — основания и срок предупреждения — с обеих сторон, а не только со стороны хозяина.
• Цена — прямой запрет поднимать плату внутри срока договора.

Когда хозяин может выселить вас досрочно

Список закрытый, и «мне понадобилась квартира» в него не входит. По части 2 статьи 172 Закона о жилье 2023 хозяин вправе прекратить договор в одностороннем порядке, если жилец не платит три месяца и больше без оговорённой причины, использует жильё не по назначению, самовольно ломает или перестраивает его либо пересдаёт без согласия хозяина.^S5

У вас права зеркальные: расторгнуть договор можно, если жильё стало непригодным, плату поднимают без оснований или хозяин не делает того, что обещал по договору. Тот, кто расторгает, предупреждает заранее — срок предупреждения пишется в договоре, и это та строчка, которую при подписании чаще всего забывают.^S5

Как обеспечить возврат заранее

Депозит возвращают не те хозяева, которые добрее, а те, с которыми нечего обсуждать: состояние квартиры зафиксировано, счётчики переписаны, сроки названы.

1. В день заезда сфотографируйте комнаты, технику, мебель и счётчики — и отправьте фотографии хозяину сообщением, чтобы осталась дата.
2. Приложите к договору акт с перечнем мебели и техники.
3. Впишите срок возврата депозита после выезда.
4. За месяц до отъезда напишите хозяину, даже если договор этого не требует.
5. В день выезда — те же фотографии, показания счётчиков и подпись хозяина под актом.

Если депозит не возвращают

• Напишите претензию — именно напишите — в мессенджере или на почту, со ссылкой на пункт договора и статью 328. Переписка становится доказательством, разговор голосом — нет.^S3
• Народный комитет квартала (UBND phường/xã) — примирительная процедура по месту нахождения квартиры; для сумм в один-два месяца это самый быстрый путь.
• Суд — народный суд по месту нахождения жилья, обычный гражданский иск о возврате задатка; пошлина считается от суммы иска.
• Проверьте, к кому претензия — если деньги отдавали посреднику, сперва посмотрите, кто по документам сторона договора: требовать нужно с неё.

Чеклист перед подписанием

1. Свидетельство о собственности и удостоверение хозяина — имена совпадают.
2. Нотариальная доверенность, если подписывает не собственник.
3. Всё, что перечисляет статья 163, в договоре есть.
4. Депозит: сумма, срок и условия возврата написаны.
5. Коммунальные — по счётчику и не выше счёта энергокомпании.
6. Декларация проживания названа обязанностью хозяина, со сроком.
7. Расторжение и предупреждение — с обеих сторон.
8. Акт состояния и фотографии сделаны в день заезда.

Куда дальше

• Вьетнам
• Дананг
• Далат
• Вунгтау
• Хошимин
• Долгосрочная аренда
• Аренда без агента
• Каталог с фильтрами
• Методика

Текст вычитан 14 августа 2026. Цифры на странице — из ежедневного среза базы; ссылки на законы и ведомственные документы стоят под каждым фактом.